전세 계약 특약사항, 이것만은 넣으세요 (보증금 지키기)
전세 계약, 도장 찍기 전에 특약 한 줄이 소중한 보증금을 지켜줍니다. 계약 전 확인부터 꼭 넣어야 할 특약, 입주 후 챙길 것까지 임차인 입장에서 하나씩 짚어드릴게요.
계약 전 반드시 확인할 것
특약을 쓰기 전에 등기부등본부터 확인해야 합니다. 근저당(대출)이 얼마나 잡혀 있는지, 계약 상대가 실제 소유자가 맞는지 봐야 하죠. 보증금 + 선순위 대출의 합이 집값에 비해 과도하면, 집이 경매로 넘어갈 때 보증금을 돌려받지 못할 위험(깡통전세)이 커집니다.
등기부등본은 인터넷등기소에서 누구나 열람할 수 있으니, 계약 직전과 잔금일 당일 두 번 확인하는 것이 안전합니다.
꼭 넣으면 좋은 특약
잔금일 다음 날까지 근저당 등 새로운 권리변동을 하지 않는다
계약 당시 등기부상 권리관계를 유지하며, 위반 시 계약 해제·손해배상
임차인의 전입신고·확정일자에 협조하고 대항력 확보를 방해하지 않는다
누수·보일러 등 시설물 하자는 입주 전 임대인이 수리한다
전세보증금 반환보증 가입에 필요한 서류 제공에 협조한다
입주 당일: 전입신고 + 확정일자
입주 당일 전입신고와 확정일자를 받아야 보증금에 대한 우선변제권이 생깁니다. 이 둘이 있어야 집이 경매로 넘어가도 순위에 따라 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 하루라도 늦으면 그만큼 순위가 밀리니 미루지 마세요.
전세보증금 반환보증도 챙기기
가능하면 전세보증금 반환보증(보증보험)에 가입하세요. 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 때 보증기관이 대신 반환해 주어, 깡통전세 위험을 크게 줄여줍니다. 가입 조건(주택 가격 대비 보증금 비율 등)이 있으니 계약 전에 미리 확인하는 것이 좋습니다.
자주 묻는 질문
Q. 특약은 법적 효력이 있나요?
A. 계약서에 명시하고 양측이 서명·날인하면 계약 내용으로서 효력이 있습니다. 구두 약속보다 반드시 글로 남기세요.
Q. 전입신고는 언제 해야 하나요?
A. 입주 당일 바로 하는 것이 안전합니다. 확정일자까지 함께 받아야 보증금 보호(우선변제권)를 받을 수 있습니다.
Q. 깡통전세는 어떻게 피하나요?
A. 보증금과 선순위 대출의 합이 집값에 비해 과도한 집은 피하고, 전세보증금 반환보증에 가입하는 것이 가장 확실한 방법입니다.
※ 본 글은 일반적인 정보이며, 개별 사안은 전문가 상담을 권합니다.